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上周，北京市建委和北京市工商局要修改“购房合同”的消息一经媒体报道后，引起了房地产市场方方面面的热烈关注，开发商、买房人、律师、中介公司等都在谈论着这件事。由于购房合同具体会如何修改，两个职能部门的相关负责人并没有透露得很清楚，相关的修改方案也没有像物业管理条例等法规一样进行“征求意见”，打热线电话或约记者谈论此事的购房人和其他业内人士很多。以下便是很多曾经买过房、曾经卖过房的“过来人”就本市“购房合同”修改的建议。
关于房屋质量问题
无论是有过惨痛教训的买房人还是曾经为此和购房人费尽了心思的开发商，第一个向记者提起的现行的示范购房合同文本应该修改的部分就是关于“房屋质量”的约定问题。
据了解，目前北京楼市使用的购房合同基本上有两个版本，其中2003年12月1日以后取得商品房预售许可证的楼盘，买卖双方使用的合同文本应该是原国土房管局根据《北京市城市房地产转让管理办法》第56条的规定重新进行修订并在2003年12月12日印发的《商品房买卖合同》，而在2003年12月1日以前取得商品房预售许可证的楼盘使用的合同文本应该是此次修订前的合同文本。针对目前产生纠纷最多的房屋质量问题，这两个合同示范文本都没有相关的比较详细的约定，只是在第11条中规定：“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”
对此，很多作为“过来人”的购房人提出：收房的时候，期房变“期房”的太多，作为外行的买房人在入住的时候都能看到很多质量问题。可开发商即便是对墙体上“可能影响结构安全的竖向裂痕”也会说“这是质量通病，不是质量问题，修修就可以了”。而现行的《建筑法》等对此也没有相关的明确规定，因此，什么是指质量问题？哪类问题是质量通病？以及除了问题，开发商应该负什么责任等等，即将修改的合同文本是否对此有个比较清晰的界定；交房时的“两书”，其中的《住宅质量保证书》都应该有哪些内容，有关部分是否也应该出示一个示范文本，而不是像现在这样，开发商自己“写”，只要到有关部门备案就行。
同时，很多购房人还提出了一个问题：目前，很多楼盘的工程竣工验收质量备案表出现了“甩项”情况，即入住的时候，通过的备案表也许就只包括“结构”等，而水、电、气等项目并没有，致使很多购房人收房却不能住。对此，北京市建委是否应该公示一个完整的备案表以便购房人对照参考。
而对这些问题，开发商的“意见”也不小。不少开发商提出，质量问题和质量通病如何界定是一个问题，更重要的一个问题是：质量出了问题，开发商、建筑施工企业和监理企业应该各自承担什么责任、如何赔付，目前购房合同和相关的法律法规也没有规定清楚。在如今强调不能拖欠施工单位工程款的情况下，失去了经济制约的因素，开发商拿什么制约施工单位？出了质量问题，作为监理企业又该承担多少赔付？
关于规划变更
尽管现行的两个合同和规划部门相关的规定都明确规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到购房人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应该在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买房人。但现行的购房合同文本只规定了“结构形式、弧形、空间尺寸、朝向”4个方面的内容，而现在发生纠纷的变更多数由于施工做法的变更等引起。
在这个方面，买房人和开发商在接受记者采访的时候，都提出了一个新问题：由于生活品质的提高，在解决了“住”的基本需求后，很多二次置业的购房人越来越看重中国传统的一些居住禁忌问题，如房门的朝向、窗外的可见物等，这方面的纠纷是否在新的合同中加以明确？
关于公共配套
会所、物业管理用房、人防等公共配套的使用，也是目前开发商、物业管理公司和购房人发生纠纷比较多的主要方面。在目前物权法没有出台的情况下，哪些设施是小区业主共有？哪些部分归购房人私有？目前购房合同相关的规定都停留在表面，由此带来的纠纷越来越多。
根据相关规定，北京新建社区内的公共配套基本分两大类，一类是根据前几年的购房合同规定的，加以分摊的公共配套，如2002年以前销售的楼盘内会所是业主进行分摊的公共配套，产权归所有的业主；但2002年以后，根据北京市的相关规定，会所等又不进行分摊，产权归开发商所有。而目前中国的物权法没有出台，对每种性质的东西没有一个所属界定的情况下，问题就来了：如小区业主对社区配套的使用、经营有什么样的权利？以目前不进行分摊的会所为案例：产权是开发商所有，理论上而言，开发商对会所的经营应该享有主动权，但同时会所在立项的时候又明确是“社区配套”，那么，小区业主对会所的经营有什么样的参与权利？开发商经营会所的所得如何服务于小区的完善？
对此，开发商的抱怨也不少：会所如期建设了，也如期开业了，但小区的业主很少来“消费”，一个常温游泳池开一个晚上也许只迎来了两个业主。长期以来，会所都“赔钱”，成了“鸡肋”，不得不停用，或通过物业公司租给他人经营。而这样一来，业主又会以“开餐馆扰民”等理由进行投诉。
这些问题都急需解决。
关于园林绿化
很多买房人提到，不少开发商在卖房的时候都强调“绿化率”。可真正入住后却发现，原来规划作绿化的地方确实“绿化了”，但草地被大理石或其他地砖取代；或者，清一色铺得全是草，不见一棵小树苗。前者不人性化，后者后期维护的费用很大，会摊在物业管理费里。因此，购房人提出，有关园林绿化的这些问题是否能在购房合同里约定得详细一些。
而很多开发商也提出，根据相关规定，交房时，组团的绿化等应该同期交房；但问题是北京的四季分明，如果按照工期，交房时间恰好在冬季，绿化显然是不现实的。但现在，很多购房人也把这当作了开发商违约的“罪证”之一。因此，一些有经验的开发商会在购房合同里加上“自保性”条款：在交房后的第一个绿化季内完成绿化，而更多的没有经验的开发商在面对购房人以此为“违约”的压力下，不得不出资购买防冻草坪先铺上，等来年再铲除进行绿化，既劳民又伤财———虽然“羊毛出在羊身”上。
因此，购房人和开发商都提出，新的购房合同，是否将绿化最终完成栽种的时间等约
定得更加合理、科学；另外，对因绿化品种引起的相关维护费用是否应该有条款明晰。
关于交房程序
入住的时候，是应该购房人先交清契税、公共维修基金、第一年的物业管理费、供暖费等费用后，再拿钥匙还是应该购房人先验收房屋，再交以上费用几乎成了目前每个楼盘交房时都发生争执的问题。因此，在新的购房合同里对入住程序加以明晰成了大家共同的愿望。
对这个问题，真可谓是“公说公有理，婆说婆有理”。开发商强调：目前，让买房人先交契税、公共维修基金和物业管理费再给钥匙实际上也是不得已而为之。因为如果不这样，购房人很可能入住后因为这样或那样的问题，以拒交契税、公共维修基金、物业管理费等“抗议”。而目前多数购房合同里都已经约定了产权证办理的时间期限，而且很多开发商又承担按揭贷款购房人的贷款合同担保责任，如果购房人不交或迟交契税等，意味着产权证就不能按期办完，开发商就会面临违约或一直负抵押贷款的担保责任。一些开发商对此感慨：90年代初，一些不法开发商坑购房人，手续不全，给不了购房人产权证，而现在的情况已经颠倒过来：很多购房人不愿意交契税办理产权证———反正产权证办下来，也会抵押给银行。
而买房人对此又是另外一番道理：购房合同履行完了，才会进入到物业管理程序。“开发商应该先和我把购房合同履行完了，购房合同的主体是我和开发商，我没有拿到房子，我还不知道我的房子是否如合同约定的那样交付给我，我凭什么交物业管理费？开发商让购房人交清物业管理费等再给钥匙，明显是违法的。”
不难看出，目前，购房人和开发商之间缺乏一种信任，如此情况下，新的购房合同里对入住程序的明确应是必须做的事情。
关于房屋的保修问题
尽管现行的购房合同对保修作了一定的规定，但目前北京楼市已经进入到很多楼盘“卖现房”、很多购房人从空置房、尾房里“淘金”的阶段，有关保修的新问题也因此提上了日程。
有购房人提出：房屋质量保修责任，开发商是从房屋竣工之日开始算，还是购房、交付给买房人之日开始算？很多空置房或尾房，竣工已经两年，已经过了施工单位保修的期限，但对于购房人而言，才刚刚拿到房子，这种情况保修的期限和范围以及责任应该如何规定？
关于入住后改变用途问题
入住后，对面的邻居变成了一家人来人往的公司；楼上邻居将房子租给了一家公司，成了6个甚至8个单身员工的“集体宿舍”……这种情况很多购房人都遇到并亲身经历过。有关住宅入住后房屋用途的改变而带来的纠纷也是近年来越来越多的热点之一。
现行的购房合同仅仅在第18条规定，“买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”，对入住后改变用途的责任追究以及什么程序可以改变用途并没有相应规定，在“商住”、“SOHO”成为时尚的今天，在工商部门和房屋管理部门管理职能脱节的今天，越来越多的住宅楼内开起了公司，提着菜兜回家和拎着公文包上班的人在电梯相遇成了常事。越来越多的购房人不堪“邻居公司”人来人往的骚扰和不安全感的侵蚀而对此提出了抗议，但物业公司无力解决。
改变住宅的用途是否在小区里进行公示？如果变更成经营性场所，收益应该如何回报小区物业？新的购房合同，能否对此有明确的规定成了许多购房人盼望的事情。
楼市呼吁：新修订的购房合同不再是“阶段性”
购房合同的修订在购房纠纷越来越升级的今天，显然意义重大并得到了社会各界的支持。但很多购房人和开发商以及相关人士在欣喜的同时，也无不担忧：
其一：有关购房合同的修改方式是否应该更透明
根据一些媒体的报道，市建委和市工商局为购房合同的修改已经做了不少工作，并透露有可能在明年年初启用新的购房合同。但让很多购房人和开发商担心的是，此次购房合同的修改至少到目前为止并没有像物业管理办法修订的那样，在网上公开征求意见稿，让更多的人士参与。部分开发商和购房人指出：北京楼市从90年代初到今天，发生的购房纠纷不计其数，有关部门应该召集开发商、购房人以及相关从业人员、法律专家进行案例列举，比较全面地修订购房合同。
其二：新修订的购房合同能否一次到位
有关人士指出，从90年代初，最早的薄薄4张纸的购房合同，经历内外销房屋购房合同的分开、购房合同的编号管理、取消内外销房的区别、套内建筑写入购房合同等等修订，新修订的购房合同应该是北京市的第5版购房合同示范文本。而在成长期的北京楼市，减少纠纷，最大限度保护购房人和开发商双方利益的可行途径也就是把购房合同作最大的改进，让它更全面更详细。因此，此次修订购房合同应该尽可能全面，而不再是又一个阶段性的“过渡文本”，不再是不同生活背景和教育背景的人可以根据自己的理解“解释”的文本，而应该是一个相对完善的购房合同文本。
其三：针对不同物业修订不同示范合同文本
购房人和开发商以及相关人士还提出，目前北京楼市销售的物业类型有多种，有公寓、别墅、写字楼、商铺、普通住宅等，相关部门应该根据不同物业的不同特点、不同功能修订具有共性和个性的不同购房合同示范文本。(余美英/文)
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