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“名分”与“利益”
虽然并购行为在日益全球化的经济当中，已是家常便饭，但广州城启集团对江门房产开发公司的收购，还是在当地引起轩然大波。江门市房产开发公司被誉为“根深叶茂，实力雄厚”的国有房产开发公司，成立２０多年来，在江门市年均开发量达到２０万平方米以上，先后开发了花园新村、南苑商住城等２０多个住宅小区，是江门业界久负盛名的一面旗帜。如今，被一家外地的民营房地产企业全盘收购，易帜更名，不能不成为全市关注的焦点。
２００２年９月３０日，对于原江门市房产开发公司的全体职员来说，是一个难忘的日子。这一天，全体职工、包括临时工一起开会，讨论选择改制的模式问题。经过讨论，最后一致同意，引进民资进行整体收购的改制模式。记者在公司的大厅公告栏里，见到了每个职工的亲笔签名表。
说到被收购的原因，固然与公司经营状况有关。记者在一份编号为２００２８３号的文件《关于江门市房产开发公司改制方案的请示》中，看到这样一段话：“我公司成立至今年代久远，开发的房产项目较多，并承担了政府的安居工程、德育基地、廉租房、跃进路拆迁等工程项目。资产规模扩大，同时在存货中，存在着一部分冷、背、残、次的资产。因此，拟对我公司净资产进行剥离，分为不参加改制净资产和改制净资产。”记者也了解到，该公司上世纪末开发的江门市高尚住宅小区江海花园，因资金跟不上、经营管理不善而停工２年之久，并由此欠了一大笔债务，已无力再投资。
然而，更深层次的原因是，江门市领导认识到了多年来制约江门发展的根本原因是缺乏开放意识。于是，在新世纪之初制定了《关于加快市直国有企业改革的意见》和《关于鼓励外资民资投资发展的决定》。本来，江门市房产开发公司是江门市房产管理局的直属企业，是在政府的“关照和保护下”茁壮成长的房地产开发企业，为江门的城市建设做过卓越贡献。但面对现实，江门市领导没有继续偏爱本地企业，而是冲破区域性壁垒，全方位对外开放，把国有企业推向市场经济的大潮之中，在更为广阔的时代背景上建设富民强市的新侨乡。
为了促成这次收购，江门市两任市长先后亲自找广州城启集团的董事长杨树坪做工作。经历了近１０个月的谈判，直到今年４月２９日，双方才正式签订了合同。
江门之所以看中城启首先因为杨树坪是江门地区新会人，有着浓厚的乡情，一直有回乡投资的心愿；二是因为广州城启自１９９５年进行房地产开发至今，坚持大众化路线，不断发掘和填补市场空白点，逐步创立大众化精品楼盘的品牌形象，具有在稳扎稳打的基础上开拓外地市场的成功经验；三是城启集团具备雄厚的资金实力和人才队伍。
“资产”与“资源”
城启集团是２００２年广州开发建设投资的１０强之一，不仅在广州开发了侨城花园、天誉华庭、天河北城启中心等１７个项目，而且北上北京，成功地取得占地达４１公顷的北京柏联别墅区开发权，并参与了总面积达５０多万平方米的青年路小区二期工程的开发建设。为了江门的这个收购项目，他们对江门市场环境的调查和论证颇费了一番心思。因为比起在北京、广州的房地产项目，江门的投资回报远远不足。江门的市场容量有限，消费水平不高，房地产需求的规模、档次和意识都与城启集团面对的市场有很大的差别。这也许正是杨树坪董事长派集团原主管营销的副总裁何德赞出任江门城启公司总经理的原因。何德赞在接受记者采访时说：“江门是著名的五邑地区，总面积９５４１平方公里，约占整个珠江三角洲的１／４，可供开发利用的荒山荒地０．８２万公顷。投资江门，主要是看中江门投资环境日益得到改善，具有很大的发展潜力和空间，江门市房产开发公司有良好的土地资源，具备可持续发展的能力。”
国企和民企的企业管理，一个重要的差别在于效率问题。民企的普遍情况是效率高，投入产出比例高，但从发展来说，更需要的是资源，而土地资源是不可再生的。整体并购国企，对城启这样的民企来说，不仅是买下国企的资产，而且买下了老国企在原有领域的资源和政府的支持。
何总坦言，收购之后首先要妥善处理原来的２亿多元债务，还要安置８０％的员工，以实现平稳过渡。他认为，江门房产公司存在的问题，主要是体制的局限、资金的缺乏和市场定位的失误。只要充分发挥民营企业管理机制上的优势，用城启企业文化塑造员工共同认可的价值，就能够激发员工的积极性，使江门城启很快进入正常运作，正式收购两个多月来，新组建的江门城启房地产开发有限公司，需投资１亿多元，才能逐步理顺债权债务关系，重新启动江海花园项目。何德赞总经理介绍说：“投资江门，关键是启动这个市场。目前，江门的市场容量虽然有限，但我们对这个项目充满信心。首先，我们具有一种品牌优势，可以对江门房地产市场起到促进和引导的作用，通过规模效应，控制成本，形成竞争优势；其次，江门的开发成本相对广州、北京来讲会比较低，加上我们的开发经验和技术实力，容易在同类产品中实现更高的性价比，赢得更多的市场份额；再次是江门确立了以工业立市带动经济发展的城市战略，旧城改造和新城区建设规模大、速度快，市民的二次置业、住房更新换代意识在日益增强。通过培养市场，全面打造江门城启的良好形象，使江门人认同和接受城启集团的品牌，今年实现１个亿的销售目标还是完全有可能的。”
“１＋１＞２”即双赢
城启集团一次性出资１８００多万元收购江门房产开发公司，是它在经过较长时间的发展，实现积累后又一次新的跨越。房地产业依托的最大资源是土地，是发展的空间优势，相比广州、北京这些“大腕”云集、竞争几近白热化的市场，江门毕竟还是山清水秀的地方，城启捷足先登，得天时、地利、人和之势，对于从现实走向理想具有十分重要的意义。
江门市房产开发公司因引入民资而重新焕发生机，不仅使江门人寄予厚望的江海花园高尚住宅小区重振雄风，而且在不断融合、吸收外来优势的过程中，更好地发挥自己的智慧和积极性，建设高质量生活和优美的人居环境，把理想拉回到现实的层次，实现富民强市的发展目标。
并购的目的是实现“１＋１＞２”，这是城启人的动机，也是江门人的明智，是对于未来的一种双赢。
我们今天所看到的民企收购国企，实际上正是市场调节配置资源的一个结果。为这一过程搭建一个透明化的优质服务的平台，是政府目前的紧迫任务，也是在中国房地产业占据半壁江山的民营企业尽情释放活力的一个美好愿望。 (边防军)
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