每年的四五月是济南天气最好的月份，也是济南房地产市场开始启动的时候，上年度和本年度沉积下来的购买能量都集中于这两个月间得到释放，从而形成上半年房地产销售的第一个高潮。因而，无论从气候条件还是全年销售计划安排的角度讲，４月、５月都是开盘、促销、公关活动集中的一个时期，给人的直观感觉就是房地产市场很热闹。
　　然而，今年似乎完全不同，不仅房地产开盘等公关活动大大少于往年，而且项目的平面广告也少于往年。房地产市场出现了从２００１年下半年开始至今都比较少见的一种平静。除了“２００３济南市首届现代生活方式展”的火爆和热闹，以及“中润世纪城”请香港影星任达华做形象代言人之外，房地产市场上好像再也难以找到更多的热点和亮点。莫非是突如其来的“非典”击中了济南房地产市场，还是房地产市场出现了某种变化。细细观察起来，这些似是而非的表象之下，济南房地产行业正悄然发生变化。
　　营销手段更务实
　　国内房地产市场的十年发展，从借鉴、摸索到成熟，项目营销手段不断丰富，发展商的营销意识也在不断加强。然而，不客气地说，发展商早期的营销行为是感性多于理性，也就是拍脑袋的行为很多，有的发展商甚至是各种手段照单全收，想到什么就做什么，究竟广告和活动是否符合自己项目的定位，往往都不是特别清楚。更多的发展商片面追求轰动效应和提高项目的知名度，至于和项目自身的客户定位，吸引的观众是否能转化为销售的问题，考虑的就少了。
　　从去年开始，济南许多发展商开始重视广告和活动效果反馈的问题，现在几乎每个发展商都建立了完备的电话记录，对各项活动也进行了效果评估。另外，发展商推广的系统性和计划性都提高了。经历了几年来房地产市场的洗礼，发展商对自身项目的宣传需要认识更加清楚了。
　　从市场表现看，随着理性程度的提高，在没有找到独特有效的宣传途径前，发展商不再盲动。今年以来的济南房地产市场没有出现广告集中大量投放的案例，许多热销项目的广告也少于去年同期，一定程度上反映出众多发展商对广告的迷信程度已经比过去降低很多，发展商开始将项目的宣传做得更加系统、务实。当然，必须承认“非典”等客观因素也造成了市场存在一定的观望气氛。可以说，是几个方面因素共同的影响，造成今年房地产市场广告偏少的状况。
　　售房速度明显加快
　　过去，济南房地产界有个几乎是公认的“常识”，就是济南人观念保守，在济南卖房根本不会出现排队买房的情况，每个月平稳地卖几十套房子已经是非常好的业绩了。但从去年开始，这种情况已经在发生变化，继阳光１００国际新城多次出现排队购房之后，年底，位于东部的富翔天地也多次出现排队购房现象，就是不到一年的时间里，这个“常识”就已经被颠覆了，在济南排队买房已经不再是少见的现象。
　　据个别调查，２００３年４月份至今，“阳光１００”再度销售１５０余套，“万盛园”销售近１００套，而东部高新区的“黄金时代”还没有正式开盘，在一周之内就销售１６８套。从总销售套数看，这几个项目都创造了济南房地产市场十分出色的成绩。从销售总面积看，这几个项目都超过１万平方米，个别项目在２万平方米以上。而从销售总金额看，这几个项目都将超过３０００万元。尤其是“阳光１００”、“万盛园”都不是新开盘项目，还取得如此销售成绩就更加难得。即使在两年前的济南市场上，这样的销售速度都是不可想像的。
　　分析起来，过去房子卖得慢存在两大方面的原因：其一，济南人确实存在观念保守问题，对“好房子”的标准不够清晰，出手慢、买房决策周期长；其二，更主要的是济南缺乏让人“一见钟情”的房子，从而大多数购房者选择了等待。而今，这两个方面都得到明显改善，购房者更加理性成熟，济南也确实涌现出品质优良的住宅，济南人买房也开始提速了。
　　发展商素质显著提高
　　房地产市场发育程度和发展商素质存在着一种互动关系，有什么水平的市场，就有什么水平的发展商。同时，发展商是房地产市场中具有决定意义的组成部分，发展商的素质也直接影响着整个房地产市场发育的水平。发展商的素质包含诸如企业规模、资金实力、专业水平等多个方面的内容。由于种种条件和环境的制约，济南发展商总体素质不高，这也是济南房地产市场发展水平落后于国内先进水平的一个重要因素。
　　如今，这个问题也得到明显改观，近两三年时间，一些知名的发展商如“阳光１００”、“新世界”、“外海”等公司纷纷进入济南市场，项目相继开盘进入销售，给济南市场带来了很多变化。万科物业、万厦居业等优秀物业管理公司相继签约济南项目，标志着房地产开发中另一个重要环节——物业管理已经得到济南发展商的重视。而最近两年只有到外地考察才会看到的一些名字如：澳大利亚ＤＣＭ、英国伟信、新加坡雅科本、香港贝尔高林外资企业等开始频频出现在济南市场。这些国际、国内优秀的专业公司将使济南房地产项目户型设计、建筑单体设计、总体规划、景观设计、物业管理等各个环节得到全面提升，为济南百姓打造全新的居住环境。这也充分说明济南发展商的资源整合能力和自身综合素质正快速提高，这也必将带动济南房地产市场向更高水平发展。
　　从去年开始，在某些国内媒体上就开始出现所谓房地产“泡沫论”、“降价论”，对房地产行业的发展表现出种种忧虑，也对购房者的心理造成一定影响。在这样的舆论环境下，济南房地产市场几年来，尤其是今年，务实、平稳发展的表现就更加可贵。
　　可以预期，暗香流动的济南房地产市场，将在整体健康中继续向更高水平发展