西安：内外房企齐出手

回首近年来的西安楼市，随着城南、城北、城东等区域房地产的相继崛起，市场拼争开始从拥挤的城区转移到郊外，同时也拉开了大盘竞争的序幕。与之相比，城区市场并没有像人们想象的沉寂下来，多年来一直不温不火的商业地产开始复苏，并逐渐升温。

有迹象显示，去年以来，商业地产成为众多商家抢滩的热土。人们印象最深刻的是，去年初，地处西安商业繁华地段的骡马市变成了一片工地，福建人准备投资９．３亿元，把过去西北著名的服装一条街改造成最大的步行商业街。

与此同时，西大街改造工程引起了众多省内外投资者的高度关注和投资兴趣。在此之前，宏府集团开发的西大街安定广场在吸引“好又多”入驻的同时，其推出的投资型商业旺铺被抢购一空。

最令人瞩目的，是国内房产巨头万达集团投资西安商业地产，欲斥资１０亿元在东大街附近建设一个大型复合型商业广场。据说这个项目专门为沃尔玛、家乐福等世界著名零售企业量身定做。

本地的企业也不甘落后。紫薇地产在开发西安第一个商业步行街——西部电子商业步行街之后，，又计划在电子城附近建设一个占地５０万平方米的ＭＡＩＬ商城，主要做建材家居超市。据说ＭＡＩＬ在目前代表国内商业地产的最高水准。

西安饮食集团公司也决定在高新区建设一座集购物旅游、运动休闲、餐饮娱乐等多种服务功能为一体的超大型、现代化的“高新ＭＡｌＬ”项目，总投资高达１１亿元。兰溪集团在西郊土门附近建设的家家福购物广场，也于不久前正式开业。

其实，在此之前，西安商业地产已经开始预热。沿北二环和大明宫一带，以大明宫和明珠家居大世界为代表的家具板块正在崛起；南二环商业金腰带则聚集了餐饮、娱乐、购物等高档消费区；康复路和轻工市场附近出现了许多新型批发商城；雁塔路则成为独具特色的电子一条街；高新区成为ＣＢＤ商业区的一片沃土。另外，投资型商铺的热销，也成为西安商业地产的一大亮点。

业内人士分析，西安商业地产投资升温，首先是经济发展和消费增长刺激了商业地产的投资需求。这几年，西安的经济发展连续多年以两位数高速增长，２００２年ＧＤＰ增幅超过１３％。同时，社会商品零售总额于去年达到了４００亿元左右。其次，家世界、国美、苏中等外地连锁店和超市也纷纷抢滩西安；麦德隆、家乐福、沃尔玛等世界零售业巨头亦看好西安，对当地商业地产的发展推动很大。其三，西大街、北大街、骡马市等地的旧城改造，为商业地产提供了很大的发展空间。此外，商业地产的高额利润空间，也吸引了一些房产商进入。

记者在采访中了解到，西安的商业地产也并非遍地黄金。早期进入商业地产的开发商，并没有像人们想象中赚个盆满钵溢，也有很多失败的例子。在前几年，上海一百曾兵败西安；后来进入文商的东隆，前期做电玩娱乐也不成功。大差市有一家去年刚建成的商业地产项目，目前也面临关门。甚至在东大街、南大街等地，也有开发商惨败的案例。

业内人士提醒说，开发商业地产要先确定经营模式、服务对象和商品定位，再按经营业态的需求进行建筑规划设计。不然，以后改造的成本会大大抬升。另外，无论是在大商圈内，还是在一定的区域内建商业物业，都要了解城市的总体规划和商业布局，了解具体规划及变数，切忌盲目开发或一味迎合地方政府的政绩工程。

据西安市商贸委提供的资料，截至２００２年底，全市商业网点总数发展到１３万个；到２０１０年，西安市社会消费品零售总额将达到１０００亿元，商业网点总数将达到１８万个。据市计委有关负责人介绍，未来的西安市中心城区，将考虑采用“腾笼换鸟”的方式，调整、提升产业档次，特别要鼓励工业企业转移至各开发园区，腾出空间以大力发展金融、商贸、房地产、旅游等第三产业。

上述消息，对西安商业地产来说应该是一个巨大利好，许多开发商对商业地产的发展前景十分看好。但随着众多开发商的进入，西安商业地产的竞争日趋激烈。已有迹象显示，许多地段的商业旺铺出现过剩现象。因此，西安商业地产的潜在危机，应引起业内和政府部门的高度重视。

上海：大小业态同登台                

“第二届上海商业房产展示交易会”于日前开幕，吸引了上海和周边地区、部分中心城市的近百个商业房产项目参展。

此次展会展出商业地产面积达３００万平方米，购物中心、商厦商铺、商业街商铺、专业市场商铺、社区商铺、旅游商铺、地铁商铺、产权式办公楼和酒店等异彩纷呈，其中最大的项目面积达４８万平方米。值得关注的是，该展会出现了许多新亮点：

由多家相同主题商铺构筑的“羊群商铺”，瞄准特定消费群体，以特定行业业态为主要经营内容。以丘比特国际婚庆广场为代表的“羊群商铺”，规划建成一个综合性婚庆主题广场，汇集婚纱礼服、婚纱摄影、婚戒首饰、婚庆礼品等国内外著名品牌。据发展商介绍，该广场将以包租形式承诺固定的投资回报，让投资者分享商场的经营收益。

业内人士分析，“羊群商铺”吸纳了大量的社会闲散资源和资金，并形成了一个有序、成熟的供配链，资源共享使得它们“聚沙成塔”，这样的市场在对抗外界风险时显得比较从容，这类商铺将成为投资者掘金的新方向。

本届展会透露出的另一信息是社区商铺行情看涨，并且呈现高档商品向中心商业街区聚集、日用商品向社区扩散的趋势。随着旧城改造的大规模实施，几百万市民搬进新居，他们日常的衣食住行为社区商铺的发展提供了“温床”。相比旺地旺铺，这些社区商铺起价较低、面积分割小、总价容易承受。展会上３．２万平方米的“巴比伦生活”、“证大家园”和“海悦花园”等一批社区商铺热销，令人感受到社区商铺正在异军突起。

福州：新老商铺共竞技

在福州地产行业，任何一个项目的启动，似乎都附带着一定比例的商业物业。福州的商业地产，无论是在传统商圈地带的“老铺”，还是为新住宅区配套的“新贵”，其佼佼者都在为维护自己的“光荣”、催生自己的“梦想”而角力。其中有绝处逢生者，有锋芒毕露者，有执着坚持者，也有苦苦支撑者。

福州台江商圈历来是经商宝地。当下，融购物、休闲为一体的“步行街”是其特色：元洪步行街、新中亭步行街、中洲步行岛以及有待加入“步行”行列的安平等多条街道一字排开，堪称“步行街”的高密度集中带，“步行街”为老铺焕发了生机。

以元洪步行街为例，节假日人流量均在２０万人至３０万人，黄金周更是突破４０万人。人流托市，元洪地产也由此开始享受市场给予的回报。现在，元洪购物广场１至７层商场不仅得以顺利出租，旁边的元洪锦江１期与２期商场店面的销售也开始旺销，据悉，如今在售的２期沿街店面按套内面积销售，每平方米售价超过３万元。

元洪步行街对于一街之隔、也呈现出破落景象的的中亭街以及中洲岛等，均有良好的榜样力量。这些地方现在都力图通过步行街建设来凝聚人气，托起商业地产的旺市。

今年５月１日开始营业的“融侨新天地”，结束了福州西城区无商业中心的历史。作为商业地产的典范，被称为商业地产新贵的“融侨新天地”，正展现出锋芒毕露的新锐色彩。把商业物业的管理经营和楼盘定位紧密结合，是其力量之源。

“融侨新天地”定位为休闲购物广场。根据融侨掌舵黄祖仕的规划，主要是为消费者营造一个高品位、时尚型、知识型的休闲消费场所。据了解，占地５０００多平方米的融侨新天地广场，开业１周内的交易额高达３０多万元，超过当年１０万平方米的元洪购物广场同期的营业额。

业内人士分析，融侨新天地广场之所以能在短时间内获得较好的业绩，除了其自身准确的定位外，还有两个支撑条件，其一是它的地理位置，西区是个商业开发的处女地，可塑性很强；其二是与购买融侨锦江物业的客户群体定位相吻合，在一定程度上保证了其消费可能。

自古繁华地，东街口商圈。作为福州的核心商圈，其坚持以中低档层面、大众化消费为主。最典型的当属东百集团——这个商圈的“龙头老大”。人们常说“福州无高档商场”，实际上就是对东百这一传统品牌及整个商圈功能定位的反应。

东街口商圈目前的商业物业项目主要有：“中城广场”、“贤南商厦”、“五洲大厦”、“麦迪森广场”、即将推出的“衣锦华庭”１期底商等。该商圈的这些项目，体现出开发商对商业地产的坚持态度。

“中城广场”是中诚集团投资３个亿兴建的大型房地产项目，其定位是百货商场。现在入主中城的，是为１８至３５岁的女性提供时尚购物场所的大洋公司。特殊的地理位置、优美舒适的购物环境和时尚流行商品，积聚起大量人气，也使大洋百货成为东街口商圈中经营比较成功的房地产项目。

此外，东街口商圈最成功的莫过于津泰路的时尚一条街。品牌专卖店琳琅满目，年轻、朝气、时尚，是这条商业街的标志，其铺面价格也始终较为坚挺。其街尾“津泰新大都”铺面的热销，就是一个有力的佐证。

据了解，目前经营较为平淡的五一商圈内，８０年代末先施百货和福州商业城也曾经红极一时，并带动周边诸多的小商场。但是，这里的商业地产，因为曾经遭受重大挫折而沦落到苦苦挣扎的境地：福州商业城被正大集团收购，其运作的项目迟迟起不来，致使这里的人气一落千丈，人流量剧减。

最近的利好消息是福建大剧院的动工兴建，这可能为重新聚集起这一区域的人气作出重大贡献。对于这里的商业地产而言，这可能是“枯木逢春”。退一步说，即便是“望梅止渴”，也将为“挣扎者”提供再生的希望和坚持的信念。

中国房地产报