投资商铺的前期投入是比较大的，因商铺总价较高，“现铺”的按揭贷款最多只有六成10年期，基准利率达5.76％，“期铺”还不得办理按揭；商铺的契税达3％（商品住宅个人仅付0.75％）；如果购入后再出售，还要缴纳总标的5％的综合税。

因此，在投资商铺时一定要小心规避“坑子铺”。

商圈商铺：最重客流量

上海市除了主要商业街（圈）上的商场、商厦，在它们衍生开去的支路上往往也遍布商铺。如果以为商铺只要靠近繁华商业街，就一定能“沾”得商机，那就容易跌进“坑”里了，因为对商铺来说，客流量比地段更重要。

以南京路的“后马路”为例，吴江路与九江路的境遇就大不相同。吴江路是步行街，很“透”，你走到南京西路泰兴路口，或逛进中创大厦、鸿翔百货，都能“透”见红红火火的吴江路，感觉它很亲近，就自然而然地把南京西路的人流引了过去。南京西路大商场林立，但想坐下来歇歇，却只有哪儿都能见的“必胜客”、“大食代”等“名店”，而吴江路上各种风味的小食店、甜品屋正好提供功能互补。

九江路与南京东路就“恍若隔世”了，尽管在很多路口也能望见九江路，但横阻在商铺面前的，是繁忙的车流和隔离栏，此可谓商铺大敌，过马路得绕道，人们自然就打消了去逛逛的念头。再则，南京东路本身是条功能挺全的休闲步行街，而九江路却没有经营特色，所以，尽管九江路商铺的租金仅为南京东路商铺的1/6－1/10，仍会时常看到“旺铺待租”的广告。

主题商铺：最重声誉与前途

考察一个专业商铺能否维持良好声誉，关键是看这个市场由谁来管，如何管。据“第一太平洋戴维斯”介绍，他们代理的商铺，都在前期设计、建造时就介入，以保证商铺的功能、设施与环境能符合未来经营者的要求；同时，也绝不允许经营者转租商铺，这样，一旦经营中出现有损声誉的行为，就能直接管理。

地铁站、轻轨站是很有潜力的商铺广场，但是招商定位不同、管理不同，商铺的效益也大不相同。去陕西路站季风书园、人民广场站香港名店街的，绝不仅仅是过往乘客；而同样是大站的徐家汇站，大多数人都是出了站直奔汇金、港汇、美罗城，而很少在偌大的地铁商城逗留。

投资商铺通常是长线行为，所以商铺所在地是否会被动拆迁，是否会作商业布局改造等，都是很值得关注的。在日本有一种观点：超过20年房龄的商铺，绝不投资。这也意味着，要善于去捕捉新兴的、在完善过程的商铺圈。

威海路汽配一条街从修配摩托车起步，红火时，这一路段的交通相当拥堵。但是名不见经传的吴中路汽配城已悄然兴起，那里不仅租金低得多，还有宽敞的停车场，从高架转到吴中路交通通畅，自然对有车族有更大吸引力。这样，威海路商铺的前景就有些令人担心了。类似的情况也可能出现在北京路生产资料一条街、金陵东路建材一条街等。

社区商铺：最重大门面小进深

社区商铺因投资额相对较低，而为最多的中小投资者所看好。就社区商业网点的普及来看，其发展潜力也是相当大的。但也应看到，很多发展商只是将临街的底层或低层房屋辟为商场，却不考虑适合什么样的经营。社区商铺主要是面向居民生活需求的，除了用作超市需要较大的空间外，便利店、洗衣店、花店、美发店、小饭店等，都不需要很大的“腹地”。

这就要求，社区商铺是方方正正的店面，门面宽一点，进深别太深，7－8米为宜，面积为50－150平方米的适用性最强。如果是大楼底层大卖场似的好大一片，经营商铺只能在里面分隔出一块一块开“店中店”，这种格局是很难吸引居民“深入”购物的，其收益也就可想而知了。

规避“坑子铺”要诀

人气是第一要素，避免客流被隔离栏、绿地、高架等阻断。转角商铺门前要有较宽敞的空地，不然行人匆匆走过不会停留。

商铺门前不要有电线杆和车站，稍稍错开，则既能吸引乘客又能靠商品“诱客误车”。

从目标客户的角度考察交通的便利性，需要地铁站还是停车场？

确切了解商铺所在区域的整体规划，避免因动拆迁、改造改建等造成损失。

如果是经营餐饮，需要保证煤气、水、电的容量及消防符合有关要求；如果在居民房的底层，需先征得整幢楼居民的书面认可。

即使自己不经营商铺，纯粹作为房地产投资，也需从目标经营者的角度细细考察该商铺是否符合要求？这样才有利于招租。

在商业格局不明朗、自己经营商铺又经验不足的情况下，不妨先出租商铺赚取租金，伺时机成熟再收回自己经营。

商铺的合理价格一般为同类地段商品住宅价格的2－3倍。避免因“追涨跟风”，而在转让或出租时因无人接盘而被套牢。

购买商铺，必须保证购得的是商业用房的完全产权。